Planejamento Patrimonial e ITBI: o que o Tema 796 definiu e como os municípios têm reagido

Entenda os limites da imunidade de ITBI na integralização de imóveis a holdings, conforme o Tema 796 do STF, e como interpretações municipais têm desafiado essa segurança jurídica

Por: Guilherme Zucoloto

A constituição de holdings patrimoniais é um instrumento amplamente utilizado em planejamentos sucessórios, especialmente por famílias que possuem um grande volume de bens imóveis. Esse tipo de estrutura permite organizar o patrimônio, facilitar a sucessão entre herdeiros e, em muitos casos, otimizar a carga tributária.

Nesse sentido, um ponto essencial é a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), imposto municipal que pode incidir sobre a operação. No entanto, essa imunidade pode permitir a transferência de imóveis para a holding sem custo tributário imediato, desde que alguns critérios sejam respeitados.

Foi justamente sobre esse assunto que o Supremo Tribunal Federal se debruçou no Tema 796, estabelecendo limites para o alcance da referida imunidade na operação, conforme previsto na Constituição Federal e no Código Tributário Nacional.

No julgamento de 2020, que originou o tema, o STF decidiu que não incide ITBI sobre a integralização de bens imóveis ao capital social de pessoa jurídica, exceto quando a atividade preponderante da empresa for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis. Assim, a imunidade tributária só pode ser afastada mediante análise da atividade empresária da holding que recebe esses bens para compor seu capital social.

Além disso, o STF também deixou claro que essa imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social integralizado. Isso quer dizer que se o valor somado dos imóveis ultrapassar o valor indicado como capital social total, a diferença poderá ser tributada a título de ITBI, por exemplo, se for considerada como reserva de capital.

Foi o que ocorreu no caso em que foi proferido o entendimento acima, em que uma sociedade limitada integralizou 17 imóveis avaliados em R$ 802.724,00, embora seu capital social fosse de apenas R$ 24 mil. A Fazenda Municipal de São João Batista reconheceu a imunidade do ITBI apenas sobre os R$ 24 mil e exigiu o imposto sobre o valor excedente.

Contudo, na prática, muitos municípios têm desvirtuado o alcance do Tema 796, buscando restringir sua aplicação, comumente utilizando como argumento para tanto a subcapitalização da holding, ou seja, o entendimento de que os imóveis transferidos devem obrigatoriamente ser avaliados a título de mercado, alegando que há a incidência do imposto sobre a diferença entre este valor e o valor declarado para a integralização, ignorando a necessidade de análise e constatação da atividade empresarial.

Como o ITBI é um imposto municipal, os entes locais legislam sobre o tema em seus próprios códigos tributários, sendo recorrentes autuações baseadas em interpretações amplificadas da norma, que desconsideram a literalidade da tese do STF para permitir a cobrança indevida do imposto.

Diante disso, a transferência de imóveis para holdings patrimoniais deve ser realizada com atenção, priorizando o alinhamento entre valores, a correta redação e indicação de bens e do objeto social em seu contrato, visando uma documentação societária e contábil robusta e consistente.

Apesar disso, o Tema 796 representa um referencial importante para a segurança jurídica no uso de holdings em planejamentos sucessórios e patrimoniais. Ele assegura a não incidência de ITBI nas integralizações de imóveis ao capital social, desde que obedecidos os limites e condições legais.

Contudo, o cenário atual exige cautela redobrada: com a intensificação da fiscalização municipal e a complexidade dos planejamentos familiares, o sucesso depende não apenas da estratégia jurídica, mas da forma como ela é executada e comprovada na prática. Em tempos de reformas tributárias e maior rigor fiscal, substância e coerência são indispensáveis.

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