A Ordem de Preferência entre Credores na Penhora de Imóveis: a averbação da penhora na matrícula do imóvel constitui condição para a definição de preferência entre credores?

Por: Guilherme Pereira 

No âmbito das execuções, a penhora de bens imóveis é uma medida essencial para assegurar a efetividade da tutela jurisdicional e garantir a satisfação do crédito. Contudo, uma questão que frequentemente surge no campo prático e doutrinário refere-se à necessidade de averbação do auto de penhora na matrícula do imóvel para assegurar a preferência entre credores. A dúvida central é se a ausência dessa averbação compromete o direito de preferência ou se a cronologia das penhoras regularmente realizadas permanece o critério decisivo.

O Código de Processo Civil, em seu artigo 828, § 4º, prevê a possibilidade de averbar a penhora na matrícula do imóvel como uma medida de publicidade e proteção. Essa previsão visa prevenir fraudes e garantir a transparência dos atos processuais, conferindo ao ato eficácia erga omnes, especialmente para resguardar direitos de terceiros de boa-fé. Entretanto, o artigo 844 do Código de Processo Civil é claro ao dispor que a prioridade entre credores deve ser definida pela anterioridade das penhoras e não pela data de sua averbação. Nesse sentido, Fredie Didier Jr. ressalta que “a averbação não é condição de validade da penhora nem requisito essencial para a definição de preferência entre credores, mas, sim, uma medida de publicidade voltada à segurança jurídica”. [DIDIER JR., Fredie. Curso de Direito Processual Civil: Execução. 12. ed. Salvador: Juspodivm, 2023)

O entendimento jurisprudencial, consolidado principalmente pelo Superior Tribunal de Justiça, reforça essa tese, destacando que a ausência de averbação não afasta o direito de preferência do credor cuja penhora foi efetivada primeiro. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, já decidiu que:

“A averbação da penhora na matrícula do imóvel não constitui condição para a definição de preferência entre credores, a qual deve ser pautada pela ordem cronológica das penhoras regularmente efetuadas, em observância ao disposto no art. 844 do CPC.” (REsp 1.507.401/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 03/03/2020)

Decisões recentes do Tribunal de Justiça de São Paulo também reforçam esse entendimento. Em um caso o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reafirmou que o marco temporal relevante para a definição da prioridade é a data da constrição efetiva:

“A ausência de averbação do auto de penhora não afasta a prioridade do credor que efetuou a penhora em primeiro lugar, desde que regularmente realizada, prevalecendo a regra da anterioridade prevista no art. 844 do CPC.” (TJSP, Agravo de Instrumento 225XXXX-23.2023.8.26.0000, Rel. Des. José Carlos Ferreira Alves, julgado em 17/10/2023)

O conceito de eficácia erga omnes da averbação é importante para compreender a sua função no sistema jurídico. Pontes de Miranda já afirmava que “a publicidade registral não modifica a relação de preferência entre os credores já habilitados, mas protege terceiros contra possíveis ocultações ou fraudes” [MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. São Paulo: Saraiva, 2023.] Ou seja, a averbação confere maior segurança jurídica e visibilidade ao ato, mas não interfere na regra da prioridade cronológica entre credores.

Embora a ausência de averbação possa parecer, à primeira vista, uma falha relevante, a doutrina e a jurisprudência adotam uma visão mais lógica. O foco é assegurar que a ordem cronológica das penhoras prevaleça como critério objetivo e legal para definir a preferência, evitando decisões arbitrárias que comprometam a segurança jurídica. Humberto Theodoro Júnior acrescenta que “a averbação no registro de imóveis cumpre um papel de prevenção contra fraudes, mas não pode ser confundida com requisito para validar a prioridade já estabelecida pela anterioridade da penhora”. [THEODORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. 57. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2024]

Portanto, a análise crítica dessa questão demonstra que a preferência entre credores deve ser assegurada pela anterioridade das penhoras regularmente realizadas, garantindo uma solução justa e coerente com os princípios fundamentais do processo de execução. Ainda que a averbação seja recomendável para conferir maior segurança e transparência, sua ausência não pode resultar na perda de direitos do credor cuja penhora foi realizada em primeiro lugar. O entendimento atual, tanto doutrinário quanto jurisprudencial, orienta-se nesse sentido, reforçando a necessidade de uma aplicação criteriosa e sistemática dessas normas.

Nesse sentido, nós, profissionais do Direito, devemos estar atentos a esses detalhes para assegurar a interpretação correta das regras processuais. O respeito à cronologia das penhoras assegura a previsibilidade, estabilidade e a efetividade da execução, preservando os direitos dos credores e a segurança jurídica.