A Lei do Marco das Garantias Legais e a Alienação Fiduciária da Propriedade Superveniente

Lení Viana

No dia 30 de outubro de 2023, foi promulgada a Lei nº 14.711, atualmente conhecida como Marco das Garantias Legais, pois aprimorou e promoveu alterações relevantes quanto às garantias fiduciárias e medidas extrajudiciais extremamente utilizadas nos setores imobiliário e bancário.

A Lei do Marco das Garantias Legais revogou e alterou aspectos importantes sobre as garantias imobiliárias, principalmente, no âmbito da hipoteca e alienação fiduciária, e ainda serão objeto de discussões jurisprudenciais e doutrinárias, não só pelas novas medidas promulgadas, mas por pautar alterações sob temas relevantes.

No que diz respeito às garantias imobiliárias, a Lei do Marco das Garantias Legais incluiu novos parágrafos ao artigo 22, da Lei nº 9.514 de 1997, que trata sobre o sistema financeiro imobiliário. Dentre as novas inserções, está o parágrafo terceiro, que dita uma nova modalidade de garantia, a alienação fiduciária da propriedade superveniente, a qual admite a possibilidade de dar em garantia um imóvel que já contenha registro de alienação fiduciária na matrícula, originada por outra relação contratual.

Deste modo, o indivíduo que possui apenas a propriedade direta do imóvel dado em garantia à instituição financeira, com a promulgação da Lei do Marco das Garantias Legais, poderá oferecê-lo em garantia em novo negócio jurídico, ocasionando o registro de duas ou mais alienações fiduciárias sobre o mesmo imóvel.

Porém, como consequência, determina o §4º do artigo 22 da referida lei, que “Havendo alienações fiduciárias sucessivas da propriedade superveniente, as anteriores terão prioridade em relação às posteriores na excussão da garantia, observado que, no caso de excussão do imóvel pelo credor fiduciário anterior com alienação a terceiros, os direitos dos credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias”.

Vislumbra-se que a permissibilidade oferecerá como ponto positivo a possibilidade de dar em garantia um único imóvel em mais de uma relação contratual, sem a necessidade de anuência do primeiro credor, desde que seja respeitado o direito de preferência do credor da primeira pactuação registrada sobre o imóvel.

Vale dizer que a modalidade de alienação fiduciária superveniente surgiu para contribuir com a circulação de novas oportunidades de operações para as instituições financeiras e para aqueles que possuem imóvel gravado com alienação fiduciária por um longo período e que ficavam restritos às novas pactuações por possuírem somente um imóvel.

Por outro lado, como ônus, é importante ressaltar que o segundo credor e os demais ficarão condicionados à primeira contratação constituída sobre o imóvel, haja vista que nas alienações fiduciárias sucessivas, o primeiro credor terá prioridade perante os credores das relações contratuais posteriores.

Conforme mencionado, a Lei do Marco Legal das Garantias trouxe consigo diversas alterações e atribuições ao sistema jurídico que chegaram como novidades e que serão temas de futuras discussões, as quais, possivelmente, trataremos em nosso site para manter nossos clientes atualizados sobre as novidades do mundo jurídico.