O Superior Tribunal de Justiça julgou, nos últimos dias, Recurso Especial, em que decidiu que o condômino não possui, individualmente, legitimidade para ajuizar ação de exigir contas em face da administradora de condomínio edilício.

Segundo a Ministra Nancy Andrighi, o síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos na assembleia de condomínio, cabendo ao condômino, individualmente, apenas solicitar a realização da assembleia e, caso o síndico não a convoque, 1/4 dos condôminos poderão convocá-la livremente.

Isso aliás, consta expressamente dos artigos 22, § 1º, inciso “f”, da Lei nº 4.561/1964, bem como no artigo 1.350, § 1º, do Código Civil:

Com o advento do novo Código de Processo Civil em 2015, deixou de se admitir a possibilidade de propor a ação de prestação de contas, de modo que a ação proposta deve ser para exigi-las, nos termos do artigo 550, do CPC:

Assim, a antiga previsão de prestar contas do CPC de 1973 não existe mais, sendo possível apenas exigir contas, cabendo ao autor especificar detalhadamente as razões pelas quais as está exigindo e instruir a petição inicial com os documentos pertinentes que comprovem a necessidade da exigência de contas.

Essa ação desenvolve-se em duas etapas. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas e, na segunda etapa, analisa-se a adequação das contas prestadas e a existência (ou não) de saldo credor ou devedor. Caso seja constatada a existência de algum saldo, dá-se início à fase de cumprimento de sentença, onde o polo ativo será daquele que a sentença reconheceu como credor. Por isso dizemos que essa ação possui natureza dúplice.

No caso dos condomínios edilícios, ao síndico, eleito pela assembleia geral, é incumbido o dever de administração do condomínio, bem como de prestar as contas na assembleia, nos termos dos artigos 1.347, 1.348, VII e, 1.350, caput, todos do Código Civil.

E por essa razão é que o Superior Tribunal de Justiça acabou por concluir que o condômino não tem legitimidade para, individualmente, exigir contas da administração do condomínio, já que a obrigação de o síndico prestar contas é na assembleia de condôminos. Nesse sentido, afirma Nelson Rosenvald[1] que “o síndico é obrigado a prestar contas anualmente de seus atos à assembleia e não aos condôminos isoladamente”.

Na mesma linha, Arnaldo Rizzardo[2], defende que “se atendida a obrigação junto à assembleia geral, em atendimento à previsão legal, não se reconhece ao condômino exigir, individualmente, nova prestação de contas”.

No entanto, a lei assegura ao condômino o direito ao exame dos livros e documentos do condomínio e, caso o síndico recuse a exibi-los, caberá ao condômino lesado exigir judicialmente o acesso que o síndico lhe negou e, se constatada alguma irregularidade, poderá o condômino informar na assembleia que deliberará a respeito.

Portanto, o condômino não tem legitimidade para exigir as contas individualmente, mas possui o direito de examinar os documentos do condomínio, podendo recorrer à Justiça para obter acesso caso lhe seja negado, devendo informar sobre as irregularidades constadas na assembleia condominial, sendo a prestação de contas do síndico um dever que deverá ser cumprido na assembleia condominial, garantindo transparência e participação de todos os condôminos na gestão do condomínio.

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