Os Contratos de Locação de Imóveis buscam estabelecer os direitos e deveres do locador e do locatário e, em regra geral, são regulamentados pela Lei nº 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato). Quando não contêm previsão, submetem-se às regras gerais ditadas pelo Código Civil, determinando segurança jurídica para os contratantes quanto ao objeto jurídico pretendido, qual seja: a locação de um imóvel urbano comercial ou residencial.Não é comum que os Contratos de Locação sejam registrados no Cartório de Registro de Imóveis, pois, normalmente, são pactuados apenas por segurança jurídica, ou, nos casos em que a locação é intermediada por imobiliárias, destinam-se à segurança e conservação do imóvel locado, a fim de evitar deteriorações no decorrer da locação para que esteja em perfeitas condições quando forem locados novamente. Da mesma forma, possuem a função de resguardar a cobrança dos aluguéis quando houver a inadimplência por uma das partes.

No entanto, embora não seja regra, pouco se fala da segurança jurídica que o locatário pode vir a ter com o registro do Contrato de Locação na matrícula do imóvel.

Isto porque o artigo 8º da Lei nº 8.245/91, disponibilizou uma margem de segurança jurídica ao locatário ao prever a possibilidade de, no Contrato de Locação por tempo determinado, incluir a chamada “cláusula de vigência” nos casos em que ocorrer a alienação do imóvel objeto da locação, garantindo ao locatário que registrou o instrumento de locação na matrícula do imóvel a possibilidade de manter o seu contrato vigente, mesmo que o proprietário do imóvel seja alterado.
Neste sentido, vejamos o que dispõe os termos do artigo supramencionado:

A cláusula de vigência apontada no presente artigo, torna-se uma grande aliada aos locatários que buscam segurança jurídica ao locar um imóvel que está à venda, pois, mesmo que o locatário não possua recursos para adquirir o bem, em decorrência do seu direito de preferência, estabelecido no artigo 27 da Lei nº 8.245/91, poderá garantir que o contrato permaneça sob vigência na hipótese de eventual transmissão do imóvel a outro proprietário.

Ademais, o artigo oitavo, além de estabelecer a cláusula de vigência no Contrato de Locação, também indica que o contrato deverá ser pactuado por tempo determinado, assim como deverá ser registrado na matrícula do imóvel objeto da locação. Ou seja, a cláusula não será perfeitamente válida se o contrato não contiver termo final e não for registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Neste sentido, inclusive, se deu o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.669.612, no qual o Relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, destacou de forma expressa que a “cláusula de vigência, ou cláusula de respeito, implica restrição ao direito de propriedade, que se impõe ao adquirente por força do registro”, de modo que “a averbação do contrato de locação no registro de imóveis é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao adquirente”.

Logo, entende-se que ainda que o Contrato de Locação esteja composto pela cláusula de vigência, as suas vantagens não estarão sujeitas à restrição ao direito de propriedade se o instrumento não estiver registrado em cartório, tal como não bastaria o simples registro se o contrato não contivesse a cláusula mencionada.

Vejam que estes requisitos se alinham por si só, uma vez que não faria sentido adequar esta cláusula a um contrato por tempo indeterminado se o locador tivesse a pretensão de vender o imóvel, dado em que os eventuais compradores e/ou interessados, ao analisarem a matrícula do imóvel verificariam que o imóvel estaria comprometido por tempo indeterminado, indo na contramão dos interesses de quem pretende adquirir um bem, haja vista que a regra é estar livre e desembaraçado quando ocorrer a aquisição.

Outrossim, revela-se que o registro do Contrato de Locação na matrícula do imóvel abrange a segurança jurídica não apenas das partes envolvidas, mas também a terceiros, uma vez que o registro do instrumento de locação visa dar publicidade ao que foi pactuado, disponibilizando para aqueles que tenham interesse no imóvel, que este está sujeito às condições estabelecidas no contrato ora registrado, as quais deverão ser respeitadas e seguidas.

Além disso, conforme já orientamos no artigo disponível em nosso site: “Afinal, qual a importância de analisar a matrícula do imóvel?”, devemos sempre levar em consideração a importância de manter a matrícula do imóvel atualizada de acordo com os acontecimentos que envolvem o objeto e as partes presentes na matrícula.

Por fim, é imperioso ressaltar que a cláusula de vigência cumulada com o registro do instrumento de locação por tempo determinado, possui o condão de afastar a ação de despejo promovida contra o locatário, desde que atendidos os requisitos acima indicados.

O escritório BBMO – Sociedade de Advogados, no intuito de adequar e prevenir conflitos futuros na elaboração dos Contratos de Locação, operando a fim de minimizar os riscos dos nossos clientes, conta com uma grade extensa de advogados altamente qualificados e capacitados que podem garantir a segurança jurídica necessária para facilitar o processo do seu Contrato de Locação de forma responsável e segura.