Estimados leitores, como sabem pela prática do dia-a-dia, nosso intrincado sistema legislativo exige diversos cadastros para os imóveis rurais. Tais cadastros são utilizados para controle das mais diversas atividades (imobiliária, sindical, fiscal, cadastral, ambiental, etc.) e servem para dar mais segurança jurídica nas relações entre a administração pública e os proprietários rurais e destes para com estes também.Contudo, são inúmeros cadastros que burocratizam e muito a vida dos proprietários rurais e, certamente, devem ser unificados em um futuro próximo. Contudo, eles são necessário e aqui vou discorrer sucintamente sobre eles, pois geram valor agregado ao imóvel, já que facilitam a captação de recursos financeiros, a comercialização da produção deles advinda e, também, a sua eventual alienação a terceiros.

Atualmente, todo imóvel rural deve ser cadastrado nos seguintes órgãos públicos:

1 – INCRA (INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E REFORMA AGRÁRIA), ONDE RECEBERÁ O CERTIFICADO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL (CCIR). BASE LEGAL: ARTIGO 46 DO ESTATUTO DA TERRA (LEI N. 4.504/1966, LEI N. 5.868/1972 E LEI N. 4.947/1966;

O CCIR é um documento emitido pelo Incra que constitui prova do cadastro do imóvel rural junto ao Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR. É por meio do CCIR que é efetuada a cobrança da Taxa de Serviços Cadastrais.

Como dito, é um documento obrigatório para o proprietário ou possuidor de um imóvel rural, uma vez que sem ele não é possível desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural, nem mesmo homologar partilha amigável ou judicial (sucessão causa mortis), de acordo com os termos da Lei Federal nº. 4.947/66 e 10.267/2001. Ainda observando referidas normas, o CCIR é imprescindível para o registro da propriedade em cartório, para inventários, para o acesso a financiamentos e créditos rurais e para a aposentadoria rural. Por isso, somente com o cadastramento do imóvel rural, o proprietário obterá o CCIR.

Outro aspecto importante é que as informações constantes do CCIR são exclusivamente cadastrais e de uso governamental na elaboração de políticas públicas, razão pela qual “não fazem prova de propriedade ou de direitos a ela relativos”, de acordo com o estabelecido no parágrafo único do artigo 3º da Lei n.º 5.868, de 12 de dezembro de 1972.

Desde janeiro do ano de 2015, o CCIR passou a ser anual, onde todos os proprietários, titulares de domínio útil ou possuidores a qualquer título de imóvel rural deviam/devem acessar o endereço eletrônico “https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=gw0AGSALSKjSFpkaaekMEOBF.ccir1?windowId=125” e emitir o CCIR ou podem fazê-lo junto as Salas da Cidadania nas superintendências regionais do Incra, Unidades Avançadas, Salas da Cidadania Digital ou Unidades Municipais de Cadastramento (UMC). Para validar o CCIR, é necessário, porém, efetuar o pagamento da taxa cadastral na rede de atendimento da Caixa Econômica Federal (CEF).
Portanto, todos os proprietários/possuidores de imóveis rurais que ainda não fizeram o último CCIR de suas propriedades, que o façam sob pena de inviabilizar a administração de seu negócio.

2 – RECEITA FEDERAL DO BRASIL (RFB) – NIRF (NÚMERO DO IMÓVEL NA RECEITA FEDERAL).

Além do cadastro junto ao INCRA, os proprietários/possuidores rurais devem fazer outro cadastro junto a Secretaria da Receita Federal. Este cadastro é relativo a questão tributária incidente sobre o imóvel, ou seja, o ITR (Imposto Territorial Rural).

O ato de declaração do imóvel rural junto à SRF, chama-se DITR – Declaração de Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural e o seu código é o do NIRF – Número do Imóvel Rural junto à Receita Federal.

Está obrigada a apresentar a DITR (Declaração do Imposto sobre a Propriedade Rural) toda pessoa física e/ou jurídica que, em relação ao imóvel a ser declarado seja, na data da efetiva entrega da declaração: proprietária ou possuidora, condômina, expropriada entre 1º janeiro de cada ano e a data da efetiva apresentação da declaração, inventariante, compossuidora, etc., excetuando-se as imunes ou isentas.

A DITR corresponde a cada imóvel rural e é composta dos seguintes documentos: DIAC – Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR, mediante o qual devem ser prestadas à Secretaria da Receita Federal as informações cadastrais correspondentes a cada imóvel rural e a seu titular (obrigatório para todos os proprietários rurais); DIAT – Documento de Informação e Apuração do ITR, onde devem ser prestadas à Secretaria da Receita Federal as informações necessárias ao cálculo do ITR e apurado o valor do imposto correspondente a cada imóvel (que se torna dispensável em caso de o imóvel ser imune ou isento do ITR).

3 – INCRA – SIGEF  (SISTEMA DE GESTÃO FUNDIÁRIO) – GEORREFERENCIAMENTO

O SIGEF é uma ferramenta eletrônica desenvolvida pelo (INCRA) para subsidiar a governança fundiária do território nacional. Através dela dá para certificar-se sobre o georreferenciamento de imóveis rurais, obrigatório para estes de acordo com a o artigo 176, §3º, da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e a Lei n. 10.267/2001, a qual disciplina os casos em que a ferramenta é obrigatória.

O Georreferenciamento é um levantamento topográfico aplicado aos Sistema Geodésico Brasileiro que considera a curvatura da Terra, definindo os pontos dos levantamentos planimétricos e altimétricos com precisão milimétrica. Para levantamento do perímetro de propriedade rural, para fins cadastrais e que atenda à Lei 10.267/2001 e normativa técnica do Incra, o trabalho deve ser feito com aparelho de GPS Geodésico, que tem margem de erro de no máximo 0,5m (Michelini, Carlos Roberto. Legitimidade da Propriedade Rural: A Engenharia na Legalização e Legitimidade da Propriedade Rural e na Garantia de Investimentos Rurais. 2° Edição. Cuiabá: KCM Editora, 2012).

O Ato de se fazer o georreferenciamento na propriedade rural, sem o devido registro deste em cartório, não garante posse e nem domínio ao proprietário, pois, como dito, é uma ferramenta para dar um endereço ao imóvel perante ao sistema geodésico brasileiro.

Após a publicação da Lei nº 10.267/2001 (Lei do Georreferenciamento) e seus inúmeros regulamentos e normas posteriores, foi criado já citado Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), sendo gerenciado conjuntamente pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e pela Secretaria da Receita Federal, proporcionando um intercâmbio de informações com os Cartórios de Registro de Imóveis, além de fornecer dados para as mais diversas instituições públicas (federais, estaduais, municipais) e entidades ligadas ao meio ambiente rural nacional, a partir da descrição e identificação das propriedades rurais que devem ser feitas de acordo com a mais avançada técnica cartográfica.

4 – CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS – MATRÍCULA IMOBILIÁRIA.

Todo imóvel rural deve possuir uma matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está localizado, segundo a Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973). Para tanto, basta ao proprietário/possuidor levar a registro no Cartório a escritura pública de doação, usucapião, compra e venda ou decisão judicial de usucapião ou alienação forçada para que o cartório possa registrar tal imóvel no Livro 2 e lhe fornecer a devida Certidão de matrícula que lhe garante a condição de proprietário rural.

5 – SICAR – SISTEMA NACIONAL DE CADASTRO AMBIENTAL RURAL – CAR

O Cadastro Ambiental Rural (CAR), criado pelo novo Código Florestal (Lei n. 12.651/2012), “é um registro eletrônico, obrigatório para todos os imóveis rurais, que tem por finalidade integrar as informações ambientais referentes à situação das Áreas de Preservação Permanente – APP, das áreas de Reserva Legal, das florestas e dos remanescentes de vegetação nativa, das Áreas de Uso Restrito e das áreas consolidadas das propriedades e posses rurais do país” (www.car.gov.br).
Cada estado da federação, assim como o distrito federal, disponibilizarão um programa de cadastramento de imóveis rurais através da “internet”, destinado à inscrição no CAR, bem como à consulta e acompanhamento da situação de regularização ambiental dos imóveis rurais.

Diante de todos estes cadastros obrigatórios para o imóvel rural, podemos concluir que tal burocracia acaba trazendo, ao fim, mais segurança jurídica nas diversas relações advindas da exploração rural, pois fornece informações transparentes sobre a localização, situação fiscal, situação ambiental, situação rural e sobre os seus detentores/possuidores.

Atualmente, os imóveis rurais que não possuam tais cadastros de forma regular, certamente encontram dificuldades tais em suas operações que lhe diminuem o valor de mercado por si só e é por tal razão que os proprietários rurais devem sempre manter tais cadastros devidamente atualizados para, de forma inversa, gerar valor agregado ao seu imóvel.

Isto porque, o imóvel rural que esteja regular em todos os seus cadastros vai ter mais facilidade de servir como garantia real de eventual financiamento ligado a atividade, rural, pois os títulos de crédito do agronegócio, tal como como CPR – Cédula do Produto Rural e outras ferramentas de captação de recursos, privilegiam os imóveis que estejam regulares em seus cadastros para poder finalizar a operação de empréstimo, já que somente assim minimizam os riscos operacionais e financeiros em ter um imóvel rural regularizado e cumprindo as exigências legais e normativas. De igual forma, referido imóvel rural também vai ser um ativo mais valioso em operações de transação imobiliária (compra e venda, arrendamento, cessão, etc.).

Juliano Bortoloti
Advogado